Rakennushanke taloyhtiössä

Taloyhtiön tärkeät remontit

Peruskorjaaminen on osa kiinteistön elinkaarta. Kaikilla rakennusosilla on käyttöikänsä ja ne on uusittava kun ne tulevat elinkaarensa päähän. Korjausvelka eli se, että välttämättömiä ajankohtaisia korjauksia on laiminlyöty, laskee kiinteistön arvoa ja heikentää asumisterveellisyyttä ja turvallisuutta. Toisaalta turhaan, liian laajasti, liian kalliilla tai liian aikaisin tehdyt korjaukset nostavat - joskus merkittävästikin - asumiskustannuksia, mutta niistä ei ole varsinaista hyötyä - ei myyntiarvossa, ei kustannuksissa eikä käytössä. 

Kiinteistönpitoa ei pidä nähdä vain rahaa syövänä peikkona, vaan avaimena parempaan elämänlaatuun. Parhaimmillaan taloyhtiön suunnitelmallinen hoito sisältää myös yhdessä tehtyjä päätöksiä siitä, kuinka kiinteistöä kehitetään entistä viihtyisämpään, turvallisempaan, terveellisempään, toimivampaan tai ympäristöystävällisempään suuntaan.

Rakennushanke

Tarvekartoitus /tarveselvitys
Hanke - niin pieni kuin suuri - käynnistyy aina tarvekartoituksesta. Tarve syntyy viranomaismääräyksistä tai jonkin rakennusosan kuten putkiston käyttöiän loppumisesta. Remontteja ei ole järkevää tehdä etukäteen tai varmuuden vuoksi vaan sitten kun niiden aika on. Energiaremontit ajoitetaan aina muiden korjausten ja uusimisten yhteyteen, koska sellaisenaan ilman muuta korjaustarvetta ne eivät tuo säästöjä.

Useimmiten tarvekartoitus tehdään tarkalla kuntotutkimuksella sekä arvioimalla havaittujen vikojen laatua ja niiden toistuvuutta. Putkiremontin tarvekartoitus alkaa tavallisesti putkiston kuntotutkimuksella.

Hankesuunnittelu
Kun tarve on todettu, aloitetaan hankesuunnittelu yhtiökokouksen päätöksellä. Hankesuunnittelussa lasketaan ja kartoitetaan hankkeen vaihtoehtoisia toteutusmuotoja ja laajuuksia sekä lasketaan niille alustavat hinnat sekä selvitetään rahoitusvaihtoehdot. Mitä suurempi hanke, sen tarkemmin työ tehdään.
Hankesuunnitteluvaiheessa päivitetään talon pohjakuvat sähköiseen muotoon, tehdään haitta-ainekartoitus ennenkaikkea asbestin esiintymisen määrittämiseksi ja lasketaan yleensä noin kolme vaihtoehtoa hankkeen toteuttamiseksi ja yhtiökokouksen päätettäväksi. Putkiremontissa lopulliset vaihtoehdot koskevat yleensä remontin laajuutta esimerkiksi tehdäänkö vain pelkät putket vai tehdäänkö myös sähköt vaiko myös kylpyhuoneet. Mahdollista on tehdä vaikka kaikki isot remontit kerralla. Toteutustapa määräytyy yleensä kiinteistöön itseensä liittyvistä tekijöistä kuten putkien sijoituspaikoista tai viemäreiden kunnosta. Tavallisin totetustapa tällä hetkellä on uusia käyttövesiputket ja pinnoittaa tai sukittaa viemärit. Pinnoittamisessa ja sukittamisessa on kuitenkin vakavia laaturiskejä ja ne pitää hyväksyä, jos niihin päätyy.

Hankesuunnitelma esitellään osakkaille ja kuullaan ja huomioidaan tarpeet ja mielipiteet. Yhtiökokous päättää varsinaisen suunnittelun käynnistämisestä.

Suunnittelu
Kun toteutuksen laajuus ja tapa on päätetty, aloitetaan varsinainen yksitysikohtainen suunnittelu. Mitä parempi suunnittelu, sen paremmat tarjoukset ja vähemmän lisätöitä ja kustannusnousua. Suunnitteluun kannattaa panostaa aikaa ja vaivaa sekä käydä jokainen yksityiskohta huolella läpi. 
Rakennuttajan ammattitaito on avainasemassa suunnittelun lopullisessa laadussa. Usein laajemmissa hankkeissa kannattaa pohtia onko hyvä, että LVI-suunnittelija on pääsuunnittelija vai otetaanko oikea pääsuunnittelija, joka osaa koordinoida koko suunnittelua.

Toteutuksen valmistelu
Kun suunnitelmat on tehty, valitaan urakkamuoto ja pyydetään tarjoukset urakoitsijoilta. On hyvin tärkeää muotoilla tarjouspyyntö niin, että tilaaja saa valita kokonaistaloudellisesti parhaan eikä halvinta.

Yleensä käytetään kokonaisurakkaa, mutta periaatteessa kaikki urakkamuodot soveltuvat putkiremontteihin ja eri vaihtoehdoissa voi saada kustannussäästöjä eli muitakin vaihtoehtoja kannattaa selvittää osaamisen mukaan.
Hallitus valitsee urakoitsijan ja tekee urakkasopimuksen.

Rakentaminen
Rakentaminen kestää per huoneisto yleensä 6- 12 vkoa. Asuminen remontin aikana on hankalaa: asbestipurun vuoksi osa asunnosta on alipainestettua telttaa ja koko talo on kovaäänistä ja pölyistä työmaa-aluetta. Remontit ajoitetaankin usein kesään, jotta mahdollisimman moni pääsee helposti evakkoon vaikka kesämökille.

Oma omaisuus kannattaa siirtää sellaisiin tiloihin, joissa ei työskennellä - esimerkiksi makuuhuoneisiin ja peitellä hyvin ja teipata ovet. Kivipölyä on hankala siivota ja remontin tekeminen jättää muutenkin sotkunsa.
Vastiketta maksetaan normaalisti koko remontin ajan. Vuokran suhteen pitää sopia aina erikseen vuokraisännän kanssa.

Käyttöönotto ja takuuaika
Remontin päätyttyä on luovutus ja luovutuksessa on kerrottava kaikki huomautettava ja vaadittava ne kuntoon ennen luovutuksen hyväksymistä. Luovutuksen jälkeen tehtyihin reklamaatioihin urakoitsijalla on kaksi vuotta aikaa reagoida eli ne eivät tulekaan enää nopeasti kuntoon. On tärkeää, että luovutuskin hoidetaan ammattitaitoisesti.

Lisätietoja putkiremontista http://www.ymparisto.fi/putkiremontti/

kuvat: Juhani Kiiras, Vahanen